Cambio de uso previsto de almacén a domicilio, de comercial a residencial, con o sin obra. Son muchas las variables, por eso entiendes bien cuáles son los requisitos a cumplir, los documentos necesarios y los gastos a incurrir.
El cambio de uso previsto es una de las prácticas más habituales en el ámbito urbanístico. Pero, ¿qué significa específicamente? Empecemos por lo que establece nuestro ordenamiento jurídico: cada inmueble tiene su propio destino según peculiaridades concretas, ya sean arquitectónicas o estructurales.
Entonces, ¿por qué cambiar el uso previsto de una propiedad? La necesidad emergente de transformar una casa en una oficina es una de las muchas razones. La legislación vigente, en algunos casos, posibilita esta modificación.
Son muchas las preguntas que los usuarios se hacen al respecto, por ejemplo cómo cambiar el uso previsto de C2 a doméstico (“C2” → “almacén”).
Para proporcionar las respuestas correctas, averigüemos cómo funciona el procedimiento, los costos en los que se incurrirá, los estándares de referencia, el momento y las sanciones.
¿Cuáles son los usos previstos de una propiedad?
Con el tiempo, las necesidades pueden cambiar y la necesidad de transformarse, por ejemplo, una oficina en un apartamento, un almacén en un garaje y así sucesivamente. Es necesario en ese caso cambiar el uso previsto. ¿Cómo? Obtención de las autorizaciones de las oficinas a cargo de la administración pública.
Antes de continuar con nuestro análisis, es necesario considerar todos los usos posibles de cualquier propiedad:
- Residencial: edificio destinado a uso residencial.
- Comercial: local utilizado para pequeña y gran distribución (tiendas, restaurantes, etc).
- Industrial y artesanal: propiedad en la que tiene lugar la producción y / o transformación de bienes o servicios (industrias, artesanos locales, talleres, carrocerías, etc.).
- Turístico: edificio que alberga actividades de alojamiento (hoteles, hostales, etc.).
- Servicios: local que se ha convertido en sede de despachos privados, despachos profesionales, bancos, compañías de seguros, etc.
- Agrícola: naves destinadas a la producción agrícola, ganadera y afines.
- Comercio mayorista y almacenes: actividades mayoristas y almacenes de carácter comercial.
Si los usos previstos son mixtos (por ejemplo, residencial y comercial), prevalece el de mayor superficie útil.
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Cómo cambiar el uso previsto
Se produce un cambio significativo del uso previsto si la propiedad tiene un uso diferente al previsto originalmente, lo que resulta en una transición entre diferentes categorías (por ejemplo cambio de uso previsto de la oficina al hogar). Puede tener lugar con o sin ejecución de obras. Permaneciendo dentro de la misma clase, no hay cambio significativo ni cambio de destino (por ejemplo, el propietario que alquila las habitaciones y luego quiere transformarlo en una casa).
Para realizar un cambio en el uso previsto, es necesario verificar la legislación a la que está sujeta la propiedad, como la normativa municipal y condominal, el plan maestro, las intervenciones previstas y las restricciones.
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Si el Plano general de la ciudad (PRG) le permite modificarlo, puede continuar con el procedimiento planificado. En cualquier caso, si surgen dudas, es mejor preguntar en la oficina catastral correspondiente y contactar con un profesional calificado (arquitecto, ingeniero, topógrafo).
Limitaciones
Hay una serie de limitaciones en el cambio de uso previsto. Los resumimos brevemente a continuación:
- su propio reglamento de condominio prohíbe la modificación.
- el inmueble no cumple con los requisitos higiénico-sanitarios previstos por la legislación municipal.
- existen restricciones a nivel de planta.
- el cambio no está permitido por el Plan General de la Ciudad (PRG).
Documentación
Solo uno levantamiento catastral para comprender de inmediato cuáles son las limitaciones urbanas y arquitectónicas de un edificio determinado. Sin embargo, antes de elaborar el proyecto, es necesario verificar los requisitos higiénico-sanitarios y la situación de los sistemas (deben cumplir con la ley).
Dado que se cambia el uso de la propiedad, se debe presentar una declaración específica a la Agencia Tributaria que cambiará la categoría del edificio (por ejemplo, el cambio de uso previsto del garaje). Esto resultará en un ingreso catastral diferente y una carga tributaria diferente (Imu, Tari, etc.).
Es importante llevar a cabo una distinción más, además ya mencionado, entre:
- Cambio de uso previsto sin obras: si no se planean renovaciones importantes, envíe una SCIA (Notificación certificada de Inicio de actividad) y proceder con la modificación.
- Cambio de uso previsto con obras: si se han planificado intervenciones significativas que impliquen un cambio en la estructura del edificio, es obligatorio solicitar un "Permiso para construir". Antes de obtener esta concesión, no es posible iniciar las obras.
Como se anticipó, todos los sistemas deben estar equipados con un certificado de conformidad.
Normativas
La legislación que rige el cambio de uso previsto no es conforme para todos los que tienen derecho a ella debido a las diferentes disciplinas regionales. Para no cometer errores, sugerimos tomar como referencia los respectivos regulaciones locales y consultar con su Municipalidad.
Una vez finalizado el trámite necesario para el cambio, el técnico cualificado notificará al Catastro, ya que también se modificará la categoría de la propiedad y los respectivos ingresos catastrales.
Costos de cambio de destino de uso
Para tener una idea del costos a incurrir para un cambio de uso previsto, es necesario considerar:
- Los honorarios de los profesionales: de diferentes montos si se requiere la mera redacción de consultas o la adición de expedientes para intervenciones y obras de construcción.
- Cargos de urbanización: se devengan si el cambio provoca un agravamiento de la carga urbanística (agua, alcantarillado, aparcamiento, etc).
- cualquier obra de edificación: todos los gastos a incurrir por las intervenciones a realizar en la propiedad.
Hay muchas variables para cuantificar exactamente el desembolso, sin embargo, por lo general, la mayoría de los costos son atribuibles a intervenciones en edificios y plantas.
Tiempos y sanciones
El tiempo para completar todos los trámites es bastante rápido si no se prevé la construcción de las obras. Por lo general sobre 20-25 días. En todos los demás casos, los tiempos se amplían unas semanas más.
No presentar la documentación requerida para cambiar el uso previsto de una propiedad se considera un Abuso de edificios, perseguido como infracción penal y administrativa.
